房企融资难的故事又重演了 好戏在后头

发布时间:2019-01-12 09:13:51
房企融资难的故事又重演了 好戏在后头

  今年房企最重要的还不是卖房子,因为今年的销售业绩本身还算可以,市场还没有到很差的时候。

  而是想办法去找钱,在金融去杠杆的大背景下,在银行收紧对房地产的贷款下,开发商最先感觉到钱荒了,所以一方面,要加大销售回款力度,把卖出去的房子,钱收回来;另一方面四处去融资。

  每次调控,各种手段除了限制市场,还有非常重要的一环,就是收紧对开发商的融资。

  在宽松的贷款环境下,高周转、高负债,是2015年来,一大批房企扩大销售规模弯道超车的成功秘笈,融资,拿地,房企们不断借新还旧的套路玩的很溜。

  但只要遇到调控,这种地产高杠杆游戏就很要命,其实每一次调控都是如此,销售回款一旦放缓,银行开发贷断流,其他融资渠道也找不到,开发商的资金链就很容易出问题。

  前20强房企去年的融资成本一般在5%左右,今年像碧桂园、恒大这种老大老二都已经超过10%了,直接翻番。

  据一家小房企的项目总告诉樱桃,中小型房企现在的融资成本一般在20-25%,有的可能30%都有人要,难度非常大,融资公司需要资产抵押,如果仅仅是一块地,现在根本融不到钱,资本需要的随时能变现的资产,而不是土地,除非你的土地非常好。

  可能是出于经济下行的压力,11月份在融资上有点放松的迹象,中原地产做了个统计:截至11月20日来,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过500亿。房企的融资需求非常大。

  利率有高有低,比如恒大10亿美元的发行利率是11%,华夏幸福(行情600340,诊股)1亿美元9%,龙湖20亿只有4.8%。

  利率高低,是市场根据对公司的风险评估作出的判断,高风险高收益嘛。

  一位广东地产商告诉樱桃,他们是一级开发商,开发周期长,根本承受不起高利率,而恒大因为是高周转模式,相对来说还可以承受高利率,反正很快就借新还旧了。

  张大伟分析认为,从资金情况看,目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧 ,从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年,而且趋势看,2019年依然将持续资金压力。

  2019年的融资环境会不会继续收紧?房企跟我说还要再观察几个月,我估计大概率紧到目前的程度,对于上市房企而言,应该是迎来转机了,央行对去杠杆也很着急,一直想往稳杠杆转,因为去杠杆太急太狠,只会让企业暴雷过多,他们也不想看到这个结果。

  今年已经有2家中小上市房企开始暴雷了。

  如中弘股份将于11月16日进入退市整理期,27万股民和众多基金踩雷。公司累计逾期债务本息合计金额已经达到78亿元。

  11月14日,华南的房企粤泰股份(行情600393,诊股)也发布公告称,由于公司及下属子公司部分因涉及借款纠纷导致银行账户被冻结、部分资产被查封。

  上个月有金融机构流出一个贷款的白名单,分ABC三类,每一类的贷款额度和利率都不一样。

  A类很明显是以央企、上市房企为主,经营比较稳健保守的类型。

  

  B类也以上市房企为主

  

  C类中,有几家其实已经面临着非常大的资金压力了,比如华夏幸福,人人皆知,因为环京价格腰斩而元气大伤,裁员,减薪,几个城市的分公司甚至因此撤销了,有房企告诉我,曾经那些被高薪诱惑进入华夏幸福的人,后来很多都无法兑现而离职了,华夏幸福欠猎头公司几千万现在都没给呢。

  但是华夏幸福还能进入银行的名单里,而排名老二的恒大居然不在名单上,所以我也没想明白银行是怎么审查风险的。

  

  一位业内的朋友告诉我,现在好多地产公司都在缩编减员降工资,往年一个开发、更新、拆迁、投拓部门,以前一般经理都是40-60,总监60-80甚至60-100现在总监普遍30-40万都不错了。

  福建某地产公司今年就裁员了30%,内部领导更新特别频繁,资金压力非常大,不好干就走人。

  就樱桃同行还抱怨,今年某排名前五其中一家地产公司的广告费,都要一年才能拿到。

  除了地产公司有分类外,城市级别在银行眼里也有分类。

  

  很显然,一线城市和强二线城市,在银行眼里是认为比较安全的,鼓励放贷的,这个跟经济实力、人口流入还是息息相关,也代表着对房价的支撑相对更有力一点。

  总的来说,只要调控没有放开,中小房企总是分不到多少羹的,所以避免不了,每次调整期内,都会有一批四五线的小房企要淘汰,要被收购吞并。

  最后我再次强调一下,如果你在小城市,最好选择品牌大房企,安全性高一点,在调整期内,小房企的楼盘最容易烂尾。

  今年有个四川绵阳三台县时代外滩的业主让我帮他们报下项目烂尾的事,还是2015年底就了问题,没等来这一轮房地产牛市,开发商资金就出问题了,2100户业主一直走在维权的路上,苦不堪言。

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